房地产企业破产后逾期办证违约金债权问题

来源：河北得正律师事务所　　作者：刘占利   现实生活中，不少房地产企业在向买受人交付后，办理产权证前就进入破产程序。此时，广大业主希望向管理人申报逾期办理房屋产权证的违约金为破产债权。业主们往往依据《商品房买卖合同》中关于逾期办理房屋产权证的违约金中约定，例如：“因出卖人原因买受人未能在房屋交付之日起 2 年内取得房产证的，买受人有权自出卖人应当完成所有权登记的期限届满起 30 日内选择是否解除合同。如买受人不解除合同自出卖人应当完成登记之日起至实际完成登记之日止，出卖人按日支付已付房款的万分之二的违约金。但累计不超过已付房款的2%”等类似条款。关于房地产企业破产后逾期办证违约金债权这个问题，存在一定的争议。
  一、须视业主是否履行完毕付款义务而有所不同
  依据《企业破产法》第18条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行，如果房屋买卖合同属于《企业破产法》第18条规定的双方均未履行完毕的合同，并且需要继续履行，关于违约金的争议，将不再是应否属于破产债权问题，而是应否属于“共益债务”问题。《企业破产法》第42条规定：“人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：（一）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；……”故当业主未履行完毕付款义务时，逾期办证的违约金债权属于共益债务。
  依据《企业破产法》第四十六条  “未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。”关于此条款规定，《北京市高级人民法院企业破产案件审理规程》第157条第3款规定：“破产申请受理前已产生违约金的，该违约金计算至破产申请受理之日。”《山东省高级人民法院企业破产案件审理规范指引(试行)》第94条规定：“破产申请受理之日前已产生的借款利息、违约金、债务人未履行生效法律文书应当加倍支付的迟延利息、劳动保险或者税款延期缴纳产生的滞纳金等，债权人可以申报。破产申请受理之日后新产生的上述债权不属于破产债权，债权人无需申报。”北京市高级人民法院和山东省高级人民法院有关违约金的上述规定，内容基本一致，即：违约金与利息一样，只能计算到破产申请受理之日，之后发生的违约金不属于破产债权，不再计算。综上所述，当业主已支付完毕其全部房屋价款，房地产企业破产之时，业主的义务已履行完毕，房地产企业的债权也视为到期，所以可以停止计算违约金，也无申报破产债权之说。
  二、关于逾期办证违约金的定性
  依据合同订立的目的，违约金通常具有赔偿和惩罚的双重性质。依据《全国法院破产审判工作会议纪要》第28条规定：“对于法律没有明确规定清偿顺序的债权，人民法院可以按照人身损害赔偿债权优先于财产性债权、私法债权优先于公法债权、补偿性债权优先于惩罚性债权的原则合理确定清偿顺序。因债务人侵权行为造成的人身损害赔偿，可以参照企业破产法第一百一十三条第一款第一项规定的顺序清偿，但其中涉及的惩罚性赔偿除外。破产财产依照企业破产法第一百一十三条规定的顺序清偿后仍有剩余的，可依次用于清偿破产受理前产生的民事惩罚性赔偿金、行政罚款、刑事罚金等惩罚性债权。”所以，假定该违约金被确认为破产债权，该债权也应当属于受偿顺序在普通债权之后的债权。