租赁合同中分期支付租金的诉讼时效计算

来源：河北得正律师事务所　　作者：朱玉辉   [案例简介]2018年2月1日，某房地产公司将其开发的沿街门脸出租给龚某，并签订《房屋租赁合同》，约定房屋用途为超市经营，租期2年，每月租金10000元，租金合计24万元，上付租金每月一付，每月1日前付清下一个月租金。同时，还约定了违约责任等等条款。合同签订后，某房地产公司将租赁房屋交付给龚某，龚某也支付了第一个月租金。在龚某经营过程中，经营状况不景气，龚某开始拖欠租金。直到2018年9月底，龚某一直拖欠7个月租金未付。2018年10月初，超市突然停业，龚某杳无音信。某房地产公司曾多次联系龚某，但始终无法找到龚某。直到2021年4月，某房地产公司将龚某诉至法院。[法律分析]某房地产公司诉请龚某支付拖欠的7个月租金是否超过诉讼时效三年？笔者认为：租赁合同项下分期支付的租金，虽然具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，债权人还要考虑其债权是否超过诉讼时效？是否应频繁地主张权利？这无形中不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。诉讼时效如何计算，从根本上说是各期租金是否具有同一性的问题。结合本案来分析，本租赁合同项下，履行期限较短，且龚某在租赁合同持续履行的前提下，拖欠租金一直处于持续状态，各期租金的诉讼时效可一并计算，只要债权人提起诉讼时尚未超过最后一期租金的诉讼时效即可。
  附：《中华人民共和国民法典》第一百八十八条 【普通诉讼时效、最长权利保护期间】向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。