买房人购房并支付全部价款后房地产公司又将房产抵押他人，买房人购房权利应否得到特殊保护的法律分析

来源：河北得正律师事务所　　作者：陈国江   一、案例
  2010年宋某某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定宋某某购买某房地产公司开发的住宅一套，面积102平方米，价款72万元。签订合同当日宋某某一次性支付了全部购房款。但由于该房产尚未取得预售许可，买卖合同未办理备案手续。2012年该房产交付宋某某，宋某某装修后入住使用至今。此后，宋某某多次要求房地产公司办理产权登记，但一直未能如愿。2013年某房地产开发公司取得销售许可后又将宋某所购房产抵押于他人用于融资，并在房管部门办理了抵押登记。
  二、相关法律分析
  （一）《商品房买卖合同》的效力
  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中虽然签订《商品房买卖合同》时，宋某某所购买房屋虽未取得预售许可，但房屋交付使用后，房地产公司取得了销售许可，该合同应为有效合同。
  （二）购房人的购房的权利应否得到特殊保护
  本案实际上是两种权利冲突的问题。一个是购房人的购房权利，另一个是抵押权人的抵押权。二者冲突的情况下谁的权利优先呢？《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案中宋某某所购房产尚未进行登记，显然其不能直接取得物权，但其如不能购房人的权利进行保护，有可能导致其积攒一辈子的购房款化为乌有。我们认为，应对购房人的购房权利进行特殊保护，以规范房地产市场的正常秩序。
  践行承诺、信守合同是每一个市场参与者应遵守的规则，就本案而言，在宋某某已履行全部合同义务的情况下，房地产开发有限公司理应及时为其办理产权登记，而不应再行抵押给他人用于融资。房地产公司的行为有违公序良俗和诚实信用。《合同法》第七条规定“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”，房地产开发有限公司的行为严重侵害宋某某合法利益，损害了房地产市场正常的经济秩序，明显属于失信行为。
  他人在进行抵押时也存在明显的过错。宋某某与房地产开发公司签订《商品房买卖合同》并已实际占有该房产，占有使用该房产的事实属于公开的信息，相当于对外公示其已买受该房产。由于该房产已属现房，对于该房产的买卖、抵押行为，按照交易的惯例，任何一个理性的买受人或抵押权人都会进行必要的现场勘查。他人与房地产公司签订抵押合同时，该房产出售、出租的现状一经现场查看即可明了，而他人未进行任何形式的现场核实考查，存在明显的过错。
  最高人民法院历次司法解释及民事审判座谈会纪要对于此类问题的处理原则，均是赋予房屋买受人优先权，在购买房屋的权利与工程款优先权、债权人抵押权相冲突时，优先保护已付全款或大部分房款的买受人权利。
  虽然我国实行的是债权形式主义的物权变动原则，但未进行产权登记并不能影响宋某某购房权利的实现。购房人在付清全部购房款的情况下，其权利并非普通的债权，而是一种特殊的权利，一种当然的期待权。这种期待权是要求出卖人交付房屋并协助办理产权登记的权利，这种权利优先于抵押权。
  2002年6月20日，最高人民法院给上海市高级人民法院的批复《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”，第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。从这两个条文不难看出，在买受人交付全部房款的情况下，各种权利的排序是购房人的购房权利优于工程价款优先权，工程价款优先权优于抵押权和其他债权，那么购房人权利必然优先于抵押权。
  2015年《全国民事审判工作会议纪要》对此予以重申，《纪要》第39条规定“取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持;对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持”。
  从最高法院的批复以及座谈会纪要的精神必然能得出这样的结论，购房人在交付全部房款后，其权利不属普通债权，是一种特殊的权利，是一种准物权性质，不适用《物权法》和《担保法》关于抵押权人优先受偿的规定。对于买受人权利的界定是出于保护消费者以及维护房地产市场稳定的为目的。消费者在购买房屋却又未取得房产证的情况下，如所购房屋只享有普通债权，不加以任何特殊保护，在面对强势的开发商、银行及其他债权人时没有任何权利保障，极可能钱房两空，造成房地产市场的紊乱。
  三、结论
  本着保护消费者权利的立法目的，可以理解为相关司法解释赋予了消费者排他性权利。也应当理解为属《物权法》第九条法律另有规定的情形。他人的抵押权不能对抗已支付全部购房款的购房人的权利。