商业广告、宣传资料中做出的明确说明或允诺，能否构成《商品房买卖合同》的内容？

来源：河北得正律师事务所　　作者：朱玉辉   [案情简介]
  2019年5月，包先生欲购买某某房地产开发有限公司开发的商品房一套。在购房过程中，开发商销售人员向包先生展示了该项目楼盘的详细规划，户型结构及面积，以及该小区配设幼儿园，属于某重点中学片区内，还设有篮球场、健身广场、大面积绿地等公共活动区域，在销售人员提供商品房的商业广告中也有明确允诺。包先生基于商业广告的宣传，活动休闲比较方便，子女上重点中学有着落，才决定购买该项目商品房，并与某某房地产开发商签订《商品房买卖合同》，合同总价款1244000元，交房时间为2021年5月。2021年5月，当原告收房时发现，销售人员所称的原规划的篮球场、健身广场根本不存在，该小区也根本不属于某重点中学片区内，这直接导致包先生的目的落空。为此，包先生要求退房，并解除与某某房地产开发有限公司的《商品房买卖合同》。 [案件分析]：开发商在商业广告、宣传资料中做出的明确说明或允诺，能否构成《商品房买卖合同》的内容？在生活实践中，一些开发商在销售广告和宣传资料中对商品房及相关设施一般都会做出说明和允诺，如小区容积率、绿化率、规划区内设置的相关设施等等内容，意在想邀请购房者提出购房要约，但该内容并不写入合同。一般，商品房销售宣传广告只是一种要约邀请，而作为要约邀请的销售广告是没有拘束力的，销售广告中的虚假宣传，只是违背诚实信用原则应负的义务，可考虑以缔约过失责任对买受人予以补救。如开发商在销售广告和宣传资料中对商品房及相关设施所作的说明和允诺具体明确，如小区容积率2.35、绿化率达75%、规划区内有健身房、球场、每单元两部电梯等等内容，开发商所做出的说明和允诺具体明确，就不能简单地认定为要约邀请，而应认定为要约。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日修改）第3条： “商品房的销售广告和宣传资料视为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及其相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任” 之规定，笔者认为，判断开发商在商业广告、宣传资料中所做的说明或允诺，构成《商品房买卖合同》的内容，应当具备以下三个条件：1、对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施做出了说明和允诺；2、该说明和允诺是具体明确的；3、该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格有重大影响。结合上述案件，开发商在商业广告、宣传资料中已做出的明确说明或允诺，况且，该说明和允诺，完全影响了包先生的决策，对于商品房买卖合同签订以及房屋价格有着重大影响，故此，本案中商业广告、宣传资料的内容构成要约，应当视为《商品房买卖合同》的内容。