非本集体经济组织成员间的农村房屋买卖是否有效

来源：河北得正律师事务所　　作者：刘占利   农村宅基地是农户或者个人用作住宅而占有、利用本集体所有的土地。近年来，随着城镇化的快速发展，宅基地房屋买卖纠纷大量涌入法院。审理此类案件，首先需要明确以下两个问题。一是宅基地所有权属于农村集体经济组织。《土地管理法》第8条规定“.….宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”农村集体经济组织，一般是村集体，也包括村民小组、农业合作社等。农村集体经济组织成员作为一个集体，对本组织的土地享有所有权。二是宅基地使用权属于用益物权，农村集体经济组织成员可以通过申请等方式取得。《物权法》第152条规定: “宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”由此可见，宅基地只能用于建造住宅及附属设施。另外，我国厉行节约用地原则，《土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。我国施行不动产登记制度，《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭证。
  明确了宅基地所有权、宅基地使用权的权利性质后，我们再对农村宅基地买卖行为的合法性进行分析。首先，买卖双方均为同一集体经济组织成员，且经本集体经济组织认可的，合同有效。《物权法》第153条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”因宅基地所有权属于集体经济组织成员集体所有，故其成员将已经取得的宅基地使用权在本集体经济组织内转让，由其他成员取得宅基地使用权，是符合土地管理法规定的。需要注意的是，村民一旦出卖宅基地使用权后，就要面临不能再申请宅基地的风险。其次，买受人与出卖人并非同一集体经济组织成员的,买卖行为无效。《合同法》第52条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。我国《土地管理法》中关于宅基地所有权性质以及“一户一宅”的规定均属于强制性规定，宅基地交易如果违反土地管理法的上述规定，其行为是无效的。2004年12月《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》则规定“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。另外,《国务院办公厅关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》和《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》均明确规定农民住宅不得向城市居民出售。上述两个文件的效力位阶虽不属于法律或行政法规，不能作为人民法院认定合同效力的依据，但规定内容是与《土地管理法》等法律法规一以贯之的。再从学理上进行分析：第一，从宅基地的权属性质看，宅基地属于集体经济组织成员集体所有，所有权人享有对财产的占有、使用、收益和处分权，是最完整的物权；农户仅享有宅基地使用权，宅基地使用权作为一种法定的用益物权，与所有权最大的区别就是不享有独立的“处分权”。第二，房屋所有权依附于土地，不能单独转让。农户基于建造而享有宅基地上房屋的所有权，但我国法律规定房屋所有权应当与土地使用权一并转移，即“地随房走”或“房随地走”。故此,即使农户对自己建造的房屋享有所有权，其对房屋的处分权亦应受到《土地管理法》的限制。第三，农村土地包括宅基地的集体所有制是我国社会主义基本经济制度的重要内容，党中央关于宅基地制度形成的各项文件，构成国家重要政策方针。国家政策既是维护社会主义基本经济制度的重要保障，也是维护农村、农业、农民长期稳定的有效手段。在我国民事立法中，“国家政策”虽然未被列为正式的“法源”，但仍应是当事人在从事民事活动中应当遵循的。