不交房租，房主是否有权停水、停电？

来源：河北得正律师事务所　　作者：张伟哲   案例：原告胡某分别于2016年6月20日、2017年6月19日与被告高某签订《房屋租赁合同》，租赁位于某县城区临街商业楼一层门市一间。租期届满后，原告继续租用该房屋。后原告成立公司将所租赁的房屋作为公司经营场所使用。2018年双方因房租问题产生纠纷，被告在未通知原告的情况下私自对原告经营场所进行断水、断电，造成原告无法正常经营。遂诉至法院。
  在日常生活中，经常会出现承租人拖欠房租的情况，往往出租人会采用停水、停电的方式用于达到催要租金的目的。那么不交房租，房主是否有权停水、停电？
  首先，笔者认为承租人拖欠房租行为对双方签订的租赁合同而言，已经构成违约，承租人应支付租金及承担违约责任。其次，承租人的违约行为是否会导致出租人有停水、停电的权利呢？本案中，出租人有保持租赁物符合正常用途的基本义务。出租人以停水、停电的违约的方式对抗承租人的违约行为，其本身也是违约，如果给承租人造成损失的，出租人还要承担赔偿责任。又因水、电是由相关专业单位进行供应的，个人没有私自断水、断电的权利。故就本案而言出租人没有停水、停电的权利。最后，如何避免上述情况发生，在签订租赁合同时，租赁合同中可以约定出租人是否有停水、停电措施的权利，该约定符合当事人意思自治原则，合法有效。这里需要注意的是如果出租人采取停水、停电等措施的，应当合理的提前一些时间通知承租人，出租人虽然有权采取停水、停电等措施，但是避免损失扩大也是出租人的义务。毕竟出租人有保持租赁物符合正常用途的基本义务。