承租人的几个怎么办？

来源：河北得正律师事务所　　作者：刘丽霞   租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，这是《民法典》合同篇第十四章对租赁合同作的定义。《民法典》虽然对出租人和承租人的权利义务进行了较为详细的规定，但租赁过程中往往会发生法律所不能涵盖的情况，就对承租人而言，租赁期限内租赁房屋有可能被出售、拍卖、查封、有权属争议等情况，这些都会影响到承租人的权利，那么面对这些情况承租人该怎么办呢，此时承租人享有哪些权利呢？怎么去应对呢？下面我们针对以上情况进行简要分析。一、租赁房屋被出售、拍卖承租人怎么办？1、承租人在规定的时间内主张优先购买权《民法典》第七百二十六条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”、第七百二十七条规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。”，即租赁房屋被出售、拍卖时，承租人享有同等条件下享有优先购买的权利，承租人如果同意购买则出租人不能再把租赁房屋卖给其他人。2、下列情况下承租人不享有优先购买权（1）承租人接到出租人通知后的十五天内未明确表示购买，或未参加拍卖；（2）购买人是租赁房屋的按份共有人；（3）购买人是出租人的近亲属（近亲属指配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。）3、承租人的优先购买权受到侵犯怎么办？《民法典》第七百二十八条规定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。”，即，当承租人优先购买权受到侵犯，承租人可以要求赔偿。但有一点要明确，出租人出售房屋的行为是有效的，房屋买卖合同（及拍卖行为）并不因为承租人的优先购买权受到侵犯而无效。4、租赁房屋产权变成其他人了怎么办？在租赁期内租赁房屋所有权发生变动，不影响租赁，租赁合同依然有效，承租人可依据原租赁合同继续使用租赁房屋。这就是众所周知的“买卖不破租赁”，即不管房东是因为什么原因变了，都不能要求承租人搬出去。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》亦明确规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前签订合法有效书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”，这是对承租人租赁权在执行层面的进一步保护。二、租赁房屋被查封、扣押怎么办？1、解除合同租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押，导致租赁房屋无法使用的，承租人可以解除合同。但解除的前提是因查封、扣押导致租赁房屋不能使用。2、向出租人主张退还租金、赔偿损失《民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”，根据该条规定，承租人有权要求出租人退还已支付的自合同解除之日后的租金，承租人有损失的，还可以要求出租人承担损失。三、租赁房屋发生权属争议怎么办？1、请求减少租金或不支付租金《民法典》第七百二十三条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。”，同时规定：“第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”，因此，租赁期间出现第三人主张权利，承租人应及时通知出租人，导致暂时不能使用收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。2、解除合同租赁物权属有争议致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同。3、向出租人主张退还租金、赔偿损失《民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”，根据该条规定，承租人有权要求出租人退还已支付的自合同解除之日后的租金，承租人有损失的，还可以要求出租人承担损失。以上是租赁房屋被出售、拍卖、查封、扣押、存在权属争议时承租人应对，但因现实情况复杂多变，以上方法仅提供思路，发生具体问题时应结合具体情况综合分析以确定应对办法。