夫妻一方转让名下共有房屋合同效力的认定

来源：河北得正律师事务所　　作者：刘占利   夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋，其合同效力如何认定？司法实践中，有以未经配偶同意主张合同无效恶意违约的情形，也有隐瞒配偶转移夫妻共有财产的情况，此时如何平衡夫妻内部关系与外部交易安全，需要对夫妻共有房产处分涉及的表见代理、无权处分、善意取得进行梳理。实践中，许多实质上由夫妻共同共有的房屋，在进行房屋登记时登记在夫妻一方名下，由于房产是夫妻关系存续期间取得的财产，因而属于夫妻共同财产。在转让夫妻共有房产时，可能出现两种情况：一种情况是夫妻一方未经对方同意，与第三人签订房屋买卖合同，之后卖房人的配偶作为房屋的共有人以卖房未经其同意为由，主张房屋买卖合同无效；另外一种情况是，夫妻双方对出售房屋是明知的，但由于房屋价格上涨，配偶一方以未经其同意为由，主张房屋买卖合同无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”根据该条规定，夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，此时房屋买卖合同应为有效，从而保护买受人的利益，避免因合同无效导致权利维护的障碍。另外，买受人如果有证据证明卖房人配偶知道或者应当知道房屋买卖，则此时合同有效，夫妻双方负有协助办理房屋过户手续和交付房屋的义务。也有观点认为，如果房屋属于夫妻唯一住房，如果认定合同有效，并要求履行，可能危及其居住权。我们认为此种情形下，应当首先维护市场交易秩序、保障交易安全。对于夫妻唯一住房，存在不同的情形，可能该住房属于别墅或者面积较大，房屋出售后,其可以另行购置房屋。因而关于履行的问题，应当在执行阶段解决，而不是通过否定合同效力加以保障。如果买受人没有证据证明买房人配偶知情，此时由于房屋买卖没有经过共有人的同意，根据(物权法》第97条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。房屋买卖合同存在履行的障碍，因而买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记的，法院应当释明买受人可以主张解除合同，经释明买受人坚持不变更诉讼请求的，应当判决驳回其诉讼请求。房屋买卖合同解除的，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。对于卖房人以配偶名义订立合同，此时合同效力应当按照表见代理的规则进行认定。根据《合同法》第49条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。此时、买受人应当承担举证责任，证明符合代理的表面要件。对于配偶一方未经另一方同意，与第三人签订房屋买卖合同，房屋已经办理变更登记的，此时在夫妻内部关系和外部交易秩序之间，通过善意取得制度进行平衡。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第11条第1款的规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。此时，善意取得的要件是：主观上第三人是善意的；支付合理对价；已经办理产权登记手续。在符合以上要件的情况下,房屋所有权发生转移，配偶另一方不得再对房屋主张权利。但是为维护配偶权利，婚姻法司法解释同时规定，夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。即通过离婚损害赔偿制度进行平衡。对于配偶一方恶意转移财产，以不合理低价转移财产，应当认为不符合善意取得的要件，此时配偶一方得依据共有权追回房屋。在具体的诉讼制度上，夫妻另一方以出卖人构成无权处分为由要求追回房屋的，可以作为有独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方向法院表示同意出卖人转让房屋的，可以不追加其参加诉讼。经审查夫妻另一方追认出卖人的处分行为或有证据证明其以自己的行为同意履行的，构成对房屋过户登记债务的加入，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续；出卖人的行为构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条第2项规定的，该买卖合同对夫妻另一方具有约束力，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。