未办理房产变更登记，可否适用善意取得

来源：河北得正律师事务所　　作者：刘召亮   2021年7月，王某通过中介公司向邓某购买其名下的一套房产。7月底，王某与邓某签订了一份房屋买卖合同，王某按照合同约定向邓某支付了房款，同时邓某向王某交付了房屋，王某陆续对该房屋进行装修，但由于双方原因，一直未办理过户手续。王某能否基于善意取得的法律规定取得该房产所有权。
  根据《中华人民共和国民法典》第311条的规定，无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。另根据《中华人民共和国民法典》第209条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。本案中，涉案房屋属于不动产，其物权的变动应当进行登记，根据上述善意取得的规定，王某未完成物权变更登记。因此，即使王某在交易时是善意，支付了合同价格，且实际占有了涉案房屋，但因为未完成物权变更登记，王某仍然不能依据善意取得的制度，取得房屋所有权。