开发商“一房二卖”如何认定合同效力？

来源：河北得正律师事务所　　作者：张伟哲、张伟东   在我国经济高速发展时代，购买房产是全国老百姓越来越关注的民生问题，下面举例解读开发商“一房二卖”如何认定合同效力问题。
  法律指引
  《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
  《中华人民共和国合同法》
  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
  《房屋登记办法》
  《中华人民共和国房地产管理办法》
  《城市商品房预售管理办法》
  案例
  2014年7月28日甲某在乙开发商处购买了位于XXX小区XXXX房产一套及地下室一处，双方签订了《内部认购协议》。甲某按照《内部认购协议》的约定向乙开发商支付了购房款及相关费用，乙开发商为甲某出具了相关收据。2015年3月底甲某装修完毕后入住。2016年1月份甲某多次要求乙开发商办理房屋备案登记手续，乙开发商迟迟不予处理。在2017年4月份甲某发现乙开发商将甲某购买的房屋备案登记在丙某名下，并与丙方签订《商品房买卖合同》，遂发生纠纷。
  解读
  1、本案涉及开发商“一房二卖”，甲方签订的《内部认购协议》，乙方签订的《商品房买卖合同》，两份合同是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第九条，“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”因而，登记并非是合同生效的条件，而是标的物物权转移的条件。合同虽然生效，但标的物不能因此发生转移。就本案而言，两份合同都有效。2、丙某签订的《商品房买卖合同》进行了备案登记，是否对该房屋优先享有物权的问题。关于商品房预售合同“备案登记”法律效力的问题。《城市商品房预售管理办法》第十条规定“商品房预售，开发企业应当与地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。《中华人民共和国房地产管理办法》第四十五条规定“……商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门登记备案。”由此可见，办理商品房预售登记是开发商的法定义务，商品房预售的合同备案登记是政府主管部门行使监管职权，对房地产经营企业满足预售条件，履行报备案义务，接受资格审查的一项行政管理行为，其目的是为了维护房地产正常的交易秩序，保护买受人的利益。商品房预售合同进行备案登记后当事人享有的只是合同债权，并不具有物权效力。商品房预售合同备案登记实际属于一种行政管理意义上的备案义务，其所备案的只是商品房预售合同中约定债权、债务。因而商品房备案登记并不具有优先享有商品房物权效力。3、关于本案两份合同履行顺序问题。
  《中华人民共和国物权法》第九条第一款，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”登记生效是不动产物权变动的原则，不动产物权的设立、变更、转移和消灭都应当依法登记，登记后产生法律效力。甲某与乙开发公司及丙某签订的合同，均未办理产权登记，物权均未转移。现买受人均要求履行合同，应当根据司法实践，按照房屋所有权变更登记、合法占有房屋、买卖合同成立先后的顺序确立履行顺序。本案中，甲方与乙方开发公司签订的协议先于丙方与乙方开发公司签订的合同，且甲方已入住。因此，甲方与乙方开发公司签订的协议应当先予履行。丙方在其购买了房屋后，乙方开发公司不能履行义务时，可以依法追究其法律责任。