见微知著--送期房购买者一双慧眼

来源：河北得正律师事务所　　作者：马超   摘要：在您购买房产时往往面临两种情况，一种是现房，即已经过竣工验收并具备居住使用条件的房产；一种是期房，即已经取得预售许可证，但尚在建设之中，约定在未来时间内交付的房产。一般来说，现房看得着摸得见，购买的风险往往不大；购买期房，常常有一种撞大运的感觉，稍有不慎，有可能陷入遥遥无期的等待之中，逾期三五年，甚至十年无法收房不在少数，甚至会陪伴开发商走一遍破产的过程。此文根据本律师多年为多家房企提供法律服务的经验，于细微处擦亮双眼，以免上当受骗。
  一、依靠大数据，外围诊断在你看中一个楼盘准备下手前，先搞清楚开发商的确切名称，然后依靠“企查查”、“天眼查”等类似的大数据平台，去查一下本开发商的诉讼执行案件情况。如果看到该开发商名下有大量的诉讼执行案件，尤其是存在“终本”执行案件，那你最好对该楼盘敬而远之，另求他处。因为这样的开发商随时有可能崩盘。目前很多大数据平台想看到详细信息都是收费的，这个不重要，你可以只看免费的信息数据就能判断出一二三。二、查看五证，少一个都不行大家都知道，开发商具有销售期房的法定条件是应当具有我们熟知的“五证”，也就是常说的“五证齐全”。五证是指“国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证”。而且，这五证的办理都是按照以上的先后顺序办理。不考虑其他因素，一般取得了预售许可证，可以基本断定是五证齐全了。多年前我曾经接触过这样的被害人，买了“五证齐全”的房产，结果房子不但没拿到手，而且钱也没了。何故？原来所谓开发商的“五证”都是伪造的。说白了，开发商连土地都没有，那房子不是空中楼阁吗？当然，这已经是陷入被刑事诈骗的范畴了，不属于本文探头的重点。三、皮之不存，毛将焉附在你购买期房之前，最好了解一下该楼盘的土地或者在建工程有没有抵押及司法查封情况，如果有这些情况，那就放弃购买。因为这种情况下，房产的土地使用权存在他项权或权利受限。严格的说，在这种情况下房产是不允许出售的。即使购买并收房入住，在未撤销抵押和解除查封的时候，根本无法办理不动产登记证。四、谨防“一女二嫁”，不给无良开发商做嫁衣前几年，有不少无良开发商因为资金短缺，往往会出现“一房二卖”的情况，现在也难免有这种套路。如果你是第二手，按照司法解释规定，如果第一手购买人已经办理了备案登记或者已经收房，那么你的物权期待权就会变成债权。这种情况下，除非双方协商一致调房的情形，你只能请求开发商返还购房款赔偿损失，有可能陷入无限期的讨债之路。因此，你购买期房前最好查一下房产是否存在“一女二嫁”的情况，免得为无良开发商做嫁衣。五、实地观察，拉家常，看实力，断走向开发商的售楼部和一般项目都不在一个地方，看户型选楼层签合同一般都在售楼部完成。因为售楼部有户型图，有沙盘，甚至有的开发商在售楼部做出样板间。这种情况下，你不要嫌麻烦，最好到项目施工现场看一下。一般开发商会安排意向购买方去现场看一下，如果处于安全考虑，无法进入施工现场，你也可以远观一下。尤其在施工旺季的情况下，你看一下塔吊是否在转，施工电梯是否活动，现场施工人员数量等等细节，都可以判断出开发商的资金链情况。如果机器设备静若处子甚至锈迹斑斑，施工人员零零星星，那肯定是开发商的资金赶不上，因为拖欠工程款已处于停工状态。这样的期房你最好别买了，免得期房变为遥遥无期。另外，你可以通过拉家常的方式，和开发商员工、施工单位员工聊聊工资能否正常发放，单位内部有没有动员员工集资的情况。如果工资不能正常发放，且存在员工集资的情况，说明开发商的资金已经捉襟见肘了。这样的期房最好别买。除上述细微情况之外，尚有很多细节可以判断出你买的期房是否安全，在此不再赘述。但只要你做了如上所述的工作，就能基本判断出你是否应该下手去购买目标房产了。