如何理解不动产登记中的预告登记？

来源：河北得正律师事务所　　作者：张伟哲   根据民法典第二百二十一条规定：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的预告登记失效。
  理解预告登记，须注意以下几点：1、严格来说，预告登记并非物权登记，因为物权登记的只是以物权变动为目的的债权请求权。换言之，办理了预告登记并不意味着预告登记的权利人就变成了物权人。2、预告登记的目的是保全关于不动产物权变动的请求权，或者说是为了保障将来实现的物权。3、预告登记的效力体现在：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。换言之，预告登记使得债权请求权在一定程度上具备了对抗第三人的效力，限制了登记名义人的处分权。4、预告登记何时失效：首先，自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记。这主要是为了督促当事人及时将预告登记推进为本登记，以免不动产的流通性受到长时期的限制。其次就是债权消灭，这是因为预告登记的目的是为了保全债权请求权，倘若债权归于消灭，预告登记也就失去了存在的价值。