二手房买受人能否向开发商主张房屋面积差价款

来源：河北得正律师事务所　　作者：王小杰   1、面积差价请求权的基础
  商品房买卖合同的签订，对合同双方产生两方面影响，一方面是对合同当事人赋予了相应的义务，合同双方均应全面履行合同义务,不仅要忠实履行合同条款，对合同未作约定或约定不明却对合同履行有影响的，还应根据诚信原则，公平合理地履行合同。另一方面也赋予了当事人相应的权利，包括享受履行合同义务对价的权利和享受相应的违约求偿权利。商品房交付时实际面积与约定面积差异常常出现，原因一般有两种，一种是开发商订立商品房买卖合同时商品房的面积测绘过于粗糙出现误差，另一种则是开发商交付商品房时测绘面积的标准发生变化导致。商品房买卖合同一般都对房屋面积差价出现问题如何处理进行约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条也对此作出规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，区分面积差价绝对在3%内外而采取不同的处理方法。因此房屋面积差价款的主张的基础是商品房买卖合同，购房者将房屋进行出租、抵押或者出售，均对上述商品房买卖合同并未产生影响。因此，根据合同相对性原则，房屋面积差价款的请求权仅赋予合同双方当事人，未经过双方同意将合同权益转让他人之前，合同之外的任何第三人均不享有此项请求权。
  2、房屋产权转让后房屋差价款的主张
  上文也提到，房屋产权转让对当事人主张差价款的请求权归属并无影响，那么房屋产权转让后买受人才知晓房屋面积存在误差时，应当如何处理？以二手房购买人应当以二手房买卖合同履行存在瑕疵为由，根据公平原则，向前合同中的出售人主张违约责任，退还面积差价款，并不能直接向开发商主张面积差价款。商品房买卖合同的买受人一方也可同时或者赔偿后再向开发商主张面积差价款。但在特殊情况下，商品房买受人（二手房出售人）无力返还面积差价款时，也怠于向开发商主张面积差价款，二手房买受人可以依据《合同法》第73条行使代位权。