房屋买卖“网签”的性质如何认定

来源：河北得正律师事务所　　作者：刘占利   近些年来许多城市的房地产管理部门在房屋交易过程中开始推行房屋买卖合同网上签约措施(“网签"),并且呈现扩大化的趋势。随之引发的法律问题是,网签的性质和效力如何认定？网签与房屋买卖合同是什么关系？一、网签制度的初衷首先有必要认识网签制度的初衷。房屋买卖合同根据其房屋类型,可以分为存量房（二手房)买卖合同和增量房(商品房)买卖合同。近年来,随着我国房地产行业的快速发展,房屋交易日趋活跃,房价暴涨暴跌的现象也屡有发生。由于存量房屋买卖从签订合同到最后支付全部价款和转移所有权，往往需要较长时间(尤其是买受人不能一次性付款的情况),在房价大幅波动的背景下,有的出卖人或者买受人出于经济利益考虑而违约,由此导致了诸多纠纷和诉讼。为了保障房产交易秩序和安全,提高房产交易的透明度,同时也为提高行政服务管理水平和办事效率,加强对房地产经纪机构和从业人员的监督管理,各地纷纷出台了房屋买卖合同网签制度规定。通过在网上公示存量房买卖情况,可以让公众了解房屋是否已出售、房屋的交易价格等信息,进而形成合理的市场预期和风险判断;房屋管理部门也可以借此掌握房产的交易状态,并作为产权过户的重要依据,同时还可以有效防范一房多卖、欺诈等违规行为；对于房屋买卖双方而言。网签可以有效地防止一方违约甚至毁约。因此,如果出卖人网上签约后仍然可以随意解除合同,要求买受人协助其注销网签而不受任何约束,那么网签制度的初衷就会落空。二、网签与合同成立的关系实践中,有房屋中介机构参与的房屋买卖一般由双方签订房屋买卖合同后,再去房屋管理部门进行网签。而在无中介参与的自行交易中，经常出现双方口头约定后再去网签的情况。即为自行交易，网签时双方没有签订书面合同。根据我国房地产管理相关法规规定,房屋买卖合同应当采用书面方式。在此情况下，一旦网签后一方违约或毁约,双方将对网签是否可视为书面合同产生较大争议。笔者认为,网签在法律上的后果是房屋买卖合同成立并生效。主要理由是:从合同形式上看，网签内容作为数据电文为合同书面形式之一。根据我国《合同法》第10条、第11条规定,法律、行政法规规定采用书面形式的应当采用书面形式,书面形式是指合同书、信件和数据电文等可以有形地表现所载内容的形式,其中数据电文包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件。买卖双方填写了信息表,并由房屋管理部门工作人员将信息表中的主要内容录入了存量房网上签约系统，在网上进行了公示。网签系统中记载的双方达成的合同意向为一种数据电文,且在政府网站上进行了公示,因此符合合同签订的书面形式要求。从网签流程上看，以北京为例,《北京市建设委员会关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》第3条规定,在服务窗口进行网上签约的程序如下: (1)买卖双方达成交易意向后,填写《存量房买卖合同信息表(自行成交)。(2)当事人向服务窗口提交《存量房买卖合同信息表（自行成交)》(当事人已签字或盖章),房屋所有权证、房屋共有权证原件以及身份证件原件等材料。(3)服务窗口的工作人员核对当事人提供的材料,并通过存量房网上签约系统录入存量房买卖合同第一条至第四条的相关信息,打印后交当事人确认。(4)当事人确认合同网上信息无误后,由工作人员将存量房买卖合同文本(包括网上打印的合同第一部分、印刷的合同第二部分即第四条之后的内容)一式四份交当事人。买卖双方应根据约定填写合同第二部分,签字或盖章后合同依法生效。由此网签流程可知，房屋买卖双方必须达成交易意向,并就合同条款达成一致后才填写信息表,并且在双方签字确认后再由房管部门提交。从合同条款上看, 2009年5月13日开始实施的《最高人民法院关于<中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第1条规定,当事人对合同是否成立存在争议,人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的一般应当认定合同成立。所以，买卖双方签订的信息表主要内容为双方的个人信息、房屋信息、成交价款等,具备了司法解释所要求的合同条款足以认定房屋买卖合同成立。三、网签的性质和效力首先，网签是一种行政管理手段。网签制度是房管部门为了管理与服务房产交易的需要而出台的。根据当事人意思自治原则,有关行政部门不干涉和介入房屋买卖双方的缔约,只是对双方达成的合同意向进行登记备案。在录入网签系统以前,房屋买卖双方已经就房屋买卖达成了合意,因此是否网签不影响合同的成立和生效。其次，网签是一种合同公示和确认行为。双方协商的合同内容一旦进入网答系统,即意味着向社会进行公示。从各地存量房交易规定看,不经过网签程序就无法转移房屋所有权。因此，网签是房屋所有权转移的必经程序。这也说明网签形成的合同是经过公示和确认的、已经成立并生效的合同。再次，网签不具有创设物权的效力。与预告登记等物权公示不同,网签公示的是一个特定的债权债务关系,只是使得购房者获得了一种期待权,期待在将来可以顺利地实现房屋的所有权,因此,其并不具有创设物权的公示效力,不会对合同之外的第三人产生物权公示效力。也就是说,如果经过网签后,卖房人又将房屋抵押的,购房者以网签为由要求撒销抵押的,根据物权优先于债权的原则,不应支持购房者的主张。因此,购房者如想进一步取得相应物权公示效力,必须在网签之后再进行预告登记。最后,“网签”协议与先合同、后合同的效力冲突。实践中,在有“网签”的房屋买卖合同中,当事人在“网签”之前往往已经形成一个买卖房屋的协议,还有的当事人为了避税、获得贷款而在网签前后签署多份合同。如不同合同的内容发生冲突,应以哪份合同为准呢?笔者认为,应当根据后合同优于前合同的原则,以后合同内容为准,同时,还要考虑不同合同中的房屋价款与市场价的差距、网签情况，查明当事人的真实意思。